부동산 간접 투자 “리츠”

리츠란 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자, 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접 투자회사입니다.

다수의 투자자에게 돈을 보아서 투자회사를 설립한 후 부동산 또는 부동산관련 유가증권에 투자를 합니다. 투자를 하여 발생한 임대료나 개발 이익 등을 얻게 되면 이 수익금을 투자자에게 배분하는 형태입니다. 법에 따라 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하도록 되어 있습니다.

 

리츠의 목적

  1. 일반인에게 부동산 간접투자 기회를 제공

: 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자 참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회를 제공합니다.

  1. 부동산 가격 안정

: 인구 증가와 경제 발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산시장 가격안정을 도모합니다.

  1. 건설시장 활성화 도모

: 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit) 필요에 의해 만들어졌습니다.

  1. 부동산산업의 발전

: 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 재고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화를 도모합니다.

 

리츠의 역사

리츠는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작하여 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었습니다. 우리 나라는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업 구조조정을 촉진하기 위해 ‘부동산투자회사법’을 제정하여 처음 도입되었습니다.

 

  1. 자기관리 부동산투자회사의 구조: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사입니다.

  1. 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 구조: 위탁관리 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목형 회사로 기업구조조정 위탁관리 부동산투자회사와 동일한 구조이나 투자대상 부동산이 기업구조조정용 부동산으로 한정하고 있습니다.

1) 국내 리츠 시장 현황

국내시장 규모는 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2013년도에 10조원, 2016년 25조원, 2019년 12월말 리츠 시장 규모는 51.2조원에 달합니다.

 

2) 리츠는 2001.12.21 교보메리츠퍼스트CR리츠 설립을 시작으로 2019년 12월말 CR리츠(29개), 위탁관리(215개), 자기관리리츠(4개)로 총248개 리츠가 인가되어 운용중입니다.

3) 리츠 수익률(연평균 배당수익률)은 2011년 이후로 안정적인 흐름이 지속되고 있으며, 2018년 평균배당수익률은 8.5% 수준을 보여주고 있습니다.(임대주택 제외)

4) 유형별 투자자산 현황은 주택이 61%로 가장 많으며, 그 다음 오피스가 24%로 높은 비중을 차지하고 있습니다.

리츠는 소액으로 부동산에 간접투자하면서 배당금을 통한 수익을 얻는 구조입니다.

그래서 리츠에 투자할 때는 안정적인 현금흐름으로 배당을 잘 지급할 수 있는 회사에 투자해야 합니다.

투자시 봐야 될 항목은 주당 순이익(EPS)의 성장가능성, 예상 투자수익률, 다른 증권과 비교한 배당 수익률, 배당 성향, 경영 품질과 기업 구조, 리츠의 기초 자산인 부동산의 가치, 대출 및 기타 자산등을 파악하고 고르는게 좋겠죠.

다음 편에서는 어떻게 리츠 기업들을 고를지 알아보겠습니다.

 

리츠의 종류

Real Estate Investment Trusts

  1. 오피스 리츠(OFFICE REITs)

많은 기업들이 업무용 공간(사무실)의 확보 및 유지는 매우 중요합니다. 여러 기업들이 사무실 유지에 필요한 비용을 필수경비로 취급하고 있죠. 재정적으로 힘들어도 사무 공간 확보에 필요한 비용은 우선적으로 지불하다 보니 오피스 투자는 비교적 위험도가 낮은 투자법으로 알려져 있습니다. 이런 오피스에 중점적으로 투자하는 부동산 투자신탁이 오피스 리츠 입니다. 사무 공간 뿐만 아니라 주거 및 상가 건물들에 비해 훨씬 긴 임대차 계약이 안정적인 수입과 현금 흐름을 만들어 주고 있어서 상대적으로 위험도가 낮은 리츠로 분류됩니다. 하지만 최근 코로나 팬데믹 이후로 재택 근무가 늘어나면서 오피스의 낮은 위험도가 흔들리고 있습니다. 추후 근무 환경의 변화에 따라 신중히 투자를 고려하여야 할 대목입니다.

  1. 인더스트리얼 리츠(Industrial REITs)

인더스트리얼 리츠는 물류창고 및 물류창고 부지에 전문적으로 투자하는 부동산 투자신탁입니다. 전 세계 사람들 중 약 19억 2천만명이 온라인으로 물건을 구매하였으며, 이 매출이 3.5조에 이르고 있습니다. 대다수의 전문가들이 이 수요는 계속 증가할 것이라고 전망하고 있습니다. 가까운 미래에 지속적으로 늘어날 E 커머스의 수요에 대응하기 위해 물류창고를 주요 자산으로 하여 투자를 하고 있습니다. 스태그 인더스트리얼과 프로로지스등이 유명한 리츠 회사입니다.

  1. 리테일 리츠(Retail REITs)

일반 소매점, 식당, 백화점 등 상업용 부동산에 전문적으로 투자하는 섹터가 리테일 리츠입니다. 오프라인 소매점에 크게 의존하였던 상업의 구조가 온라인 E 커머스의 발달로 큰 변화를 겪은 것은 사실이지만 식음료나 당장에 필요한 생필품 및 잡화류, 고급 의류와 같은 품목들은 여전히 오프라인 샵들이 강세를 보이고 있습니다. 이들 품목들에 대한 꾸준한 소비 수요가 유지되고 있기 때문에 지속성이 보장되는 리츠 섹터 입니다.

  1. 로징 & 리조트 리츠(Lodging & Resort REITs)

비즈니스를 위한 이동이나 여행객에게는 편하게 머무를 수 있는 숙소가 필요합니다. 특히 비지니스 수요가 많은 도시나 관광객의 수요 많은 곳은 많은 숙박 시설을 필요로 합니다. 로징 리츠는 호텔과 리조트를 소유 및 관리하고 해당 부동산의 공간을 게스트에게 임대하는 부동산 투자신탁입니다. 로징 리츠는 호텔의 서비스 수준 및 편의 시설과 같은 특징에 따라 각각 다른 등급의 호텔을 소유하고 있으며, 비즈니스 여행개에서 휴가객에 이르기까지 다양한 고객에게 서비스를 제공하고 이에 따른 수익을 창출하는 리츠입니다. 로징리츠도 코로나 팬데믹으로 인한 타격을 많이 입은 섹터이나 팬데믹 이후 백신 접종이 진행될 수록 이전의 수요를 회복하는게 기대되는 섹터이기도 합니다.

  1. 레지덴샬 리츠(Residential REITs)

주거는 삶의 3대 필수 요소중에 하나입니다. 미국의 주택 소유율은 약 65.1%로 전세제도가 없는 미국은 모두 월세를 지불하며 살고 있습니다. 주거용 건물 및 부지에 집중적으로 투자하는 부동산 투자신탁이 레지덴샬 리츠입니다. 주거 공간이 삶의 필수 요소라는 점과 35%의 미국인이 집을 소유하지 않고 임대료를 내고 있다는 점에서 오피스와 함께 안정성이 높은 섹터로 분류되고 있습니다. 이번 고로나 팬데믹에도 대부분의 기업들이 배당을 삭감하지 않고 오히려 배당을 올려서 지급하였습니다.

  1. 팀버랜드 리츠(Timberland REITs)

생활하는데 있어서 목재는 중요한 가구의 재료 중에 하나입니다. 그리고 중요한 연료중에 하나였으나 화석 연료로 대체 되면서 연료로서의 목재는 수요가 많이 감소되었습니다. 팀버랜드 리츠는 이러한 목재를 주로 하여 땅을 사서 목재를 가꾸고 거기서 나오는 수익을 운영하는 리츠로서 목재 수확 및 판매를 통해 발생한 수익을 창출하는 리츠입니다.

  1. 헬스케어 리츠(Healthcare REITs)

의료 및 과학 기술의 발전으로 인간의 수명은 증가하고 저출산으로 인한 사회 고령화 시대가 되었습니다. 헬스케어 리츠는 노인 주거시설, 요양원, 전문 간호시설, 의료용 건물(병원 또는 연구 시설)에 중점적으로 투자하는 부동산 투자신탁입니다. 노인 주책에 주로 투자하는 웰타워, 노인주택 및 의료 사무실에 투자하는 벤타스, 전문 간호시설에 투자하는 오메가헬스케어, 대형 병원에 주로 투자하는 메디컬 프로퍼티즈 트러스트 등이 유명한 리츠 회사들입니다.

  1. 셀프 스토리지 리츠(Self-Storage REITs)

셀프 스토리지 리츠는 보관할 수 있는 창고 같은 걸 만들어서 보관시설을 소유 및 관리하고 고객으로부터 임대료를 징수하여 생기는 수익을 운영하는 부동산 투자신탁회사입니다. 셀프 스토리지는 기업은 물론 개인에게도 공간을 임대하여 수익을 냅니다.

  1. 인프래스트럭춰 리츠(Infrastructure REITs)

무선 통신 기술의 발달이 인류에게 가져다 준 혜택의 편의는 어마어마 합니다. 이제는 삶의 일부분이 되어버린 휴대폰을 사용하기 위해서는 통신 중계기, 셀타워와 같은 통신 기반 시설들이 있어야 합니다. 즉, 무선통신 및 방송을 위한 인프라 시설들과 에너지 운송을 위한 파이프라인등에 투자하는 부동산 투자신탁이 인프래스트럭춰 리츠입니다. AT&T, 버라이즌, T 모바일 등과 같은 메이저 이동통신 회사들을 주요 고객으로 임차인을 두고 있으며, 높은 시설 운용료로 꾸준한 현금 흐름을 발생시키는 훌륭한 투자처로 인정받고 있습니다.

  1. 데이터 센터 리츠(Data Center REITs)

데이터 센터 리츠는 이름 그대로 데이터 센터에 투자하는 부동산 투자신탁회사입니다. 데이터 센터는 서버용 컴퓨터나 스토리지 등의 IT 관련 기기들을 보관하고 운영 및 유지 보수를 하는 건축물입니다. 데이터 센터 리츠들은 이런 데이터 센터가 들어갈 부지와 건물에 투자를 하고 운영을 통해 수익을 창출하는 것입니다. 코로나 팬데믹 이후로 4차 산업혁명 붐이 일어나면서 가장 큰 수혜를 본 섹터입니다. 코로나 팬데믹으로 인한 오프라인 회의가 모두 온라인 화상 회의로 대체되고 교육 기관에서 조차 온라인 강의를 선호하게 되면서 자연스레 데이터센터의 수요가 증가하게 되었습니다. 전 세계 26개 국가에서 200개 이상의 데이터 센터를 보유하고 마이크로 소프트, 구글, 아마존과 같은 유명한 IT기업들을 유치하고 있는 에퀴닉스등이 대표적인 리츠 회사입니다.

  1. 다이버시파이드 리츠(Diversified)

여러 개 분산해서 투자하는 부동산 투자신탁으로 다양한 유형의 부동산을 소유 및 관리하고 세입자로부터 임대료를 징수하는 방식입니다.

  1. 스페셜리티 리츠(Speciality REITs)

특별한 목적을 가지는 시설 즉, 극장, 카지노, 농장, 옥외광고판 등에 투자해서 소유 및 관리하고 세입자로부터 임대료를 징수하는 리츠입니다.

 

  1. 모기지 리츠(Mortagae REITs)

모기지 리츠는 모기지 및 모기지 담보 증권(MBS)을 구매 또는 생성하고 이러한 투자에 대한 이자 로부터 소득을 얻어 소득 창출 부동산에 대한 자금을 제공하는 리츠입니다.